Förrättning, avstyckning
En lantmäteriförrättning innebär att fastighetsindelningen ändras eller att rättigheter skapas för olika ändamål. Genom förrättning kan vi även lösa frågor kring gemensamma behov samt utreda oklarheter kring ägande och gränser.
Nybildning av fastigheter
Avstyckning
Ett visst område skiljs av från en fastighet för att bilda en egen fastighet. Detta sker till exempel när någon har köpt en del av en fastighet för att bygga ett hus.
Om du begär det kan vi, när vi genomför en avstyckning, besluta att inteckningarna från den ursprungliga stamfastigheten inte följer med den avstyckade marken.
Att göra så blir enklare för dig. Du slipper vända dig till fastighetsinskrivningen efter avstyckningen för att ta bort inteckningarna.
En förutsättning för att kunna genomföra en inteckningsfri avstyckning är att de som har rätt att använda marken i den ursprungliga stamfastigheten som säkerhet godkänner att den avstyckade marken inteckningsbefrias. (Undantaget är om avstyckningen är ”väsentligen utan betydelse” för ägarna av stamfastigheten, då behövs inget godkännande.)
Klyvning
En fastighet som ägs av flera personer delas upp så att var och en får en egen fastighet samtidigt som den ursprungliga fastigheten upphör. Du behöver i regel inte ansöka om ägarbevis (lagfart) för de nya fastigheterna. Undantaget är om klyvning görs på grund av ett köp av en andel av en fastighet. Då måste du ansöka om lagfart.
Sammanläggning
Två eller fler fastigheter som ägs av samma person läggs samman till en ny fastighet. Vid en sammanläggning får den nya fastigheten en ny fastighetsbeteckning. Du behöver inte ansöka om lagfart för den nya fastigheten.
Fastighetsreglering
Överföring av mark mellan fastigheter
Genom fastighetsreglering förs mark från en fastighet till en annan fastighet. En fastighetsreglering kan också innebära att:
- En hel fastighet eller "fastighetstillbehör" (som en byggnad eller en brygga) förs över från en fastighet till en annan.
- En rätt för en fastighet att använda en annan, ett servitut, kan skapas, ändras eller tas bort. Ett servitut kan till exempel innebära en rätt att använda en väg över grannfastigheten, se sidan om Servitut, ledningsrätt och gemensamhetsanläggningar
- En marksamfällighet kan skapas, ändras eller tas bort. En samfällighet innebär att du äger viss mark utanför din fastighet tillsammans med dina grannar, se nedan. I en fastighetsreglering kan också andelar i en samfällighet föras över från en fastighet till en annan.
Tredimensionell fastighetsindelning
De flesta fastigheter är en yta på marken, men en fastighet kan också vara under jord (som ett garage) eller ovanför marken (som en ägarlägenhet i ett bostadshus). Garaget och ägarlägenheten är exempel på tredimensionella fastigheter.
Fördelarna med 3D-fastigheter är till exempel att byggnader och anläggningar kan användas effektivare. Till exempel genom att befintliga hus byggs på med ytterligare våningsplan eller att det byggs bostäder, affärer och kontor över spårområden.
En förutsättning för att få bilda en 3D-fastighet är att fastigheten är avsedd att inrymma en byggnad eller annan anläggning eller en del av en sådan. Det förutsätts också att 3D-fastigheten leder till en mer ändamålsenlig förvaltning av anläggningen eller att den behövs för finansieringen eller uppförandet. Fastigheten ska inrymma minst tre bostadslägenheter för att det ska vara tillåtet att bilda en 3D-fastighet avsedd för bostadsändamål.
Ägarlägenheter
Beteckningen "ägarlägenhet" gäller en egen tredimensionell fastighet i ett flerbostadshus. Innehavaren har direkt äganderätt och kan självständigt överlåta, pantsätta eller hyra ut lägenheten på samma sätt som ett småhus.
Ägarlägenheter, som bildas vid lantmäteriförrättning, kan bildas främst i nyuppförda byggnader men också genom ombildning av äldre byggnader. Vid ombildning får det aktuella utrymmet inte ha använts som bostadslägenhet under de senaste åtta åren. Ett annat krav för att bilda en ägarlägenhet är att den ingår i en sammanhållen enhet om minst tre ägarlägenheter. En ägarlägenhetsfastighet ska som regel få del i en samfällighet (gemensamhetsanläggning) som omfattar yttertak, fasader, trapphus, förråd och andra gemensamma anordningar. Denna samfällighet ska förvaltas av en samfällighetsförening.
Samfällighet
Ibland behöver du äga mark eller anläggningar utanför din egen fastighet tillsammans med dina grannar. Exempel på detta kan vara parkeringsplatser, lekplatser, vägar eller avloppsledningar.
Det finns olika sätt att juridiskt skydda ett sådant gemensamt ägande. Ett vanligt sätt är att bilda en samfällighet. En samfällighet kan vara olika saker. Det kan vara ett gemensamt ägande av mark eller en gemensamhetsanläggning. För att organisera skötseln av det som ägs tillsammans är det bra att bilda en samfällighetsförening.
Fastighetsbestämning
En fastighetsbestämning kan innebära utredning och beslut om:
- hur gränserna går mellan olika fastigheter
- ett servitut eller en ledningsrätt överhuvudtaget gäller och i vilken omfattning
- på fastigheten belägna byggnader ingår i äganderätten till fastigheten
- vilken omfattning en gemensamhetsanläggning har.
Det som beslutas vid lantmäteriförrättningen blir rättsligt bindande för framtiden.
Särskild gränsutmärkning
Särskild gränsutmärkning kan göras om ett gränsmärke rubbats, förstörts i samband med markarbeten, vid exploatering eller på annat sätt förkommit. Om en gräns behöver kompletteras på grund av att det är långt avstånd mellan befintliga gränsmarkeringar eller om det är dålig sikt mellan dessa, kan denna åtgärd också användas. Nya gränsmarkeringar sätts då ut i gränsens sträckning. Särskild gränsutmärkning kan dessutom användas om tidigare omarkerade gränspunkter ska markeras.
En förutsättning för särskild gränsutmärkning är att det inte finns några juridiska tveksamheter om gränsens läge. Gränsmärken som sätts ut vid en särskild gränsutmärkning dokumenteras på förrättningskarta och ett gränsutmärkningsbeslut fattas. Efter denna handläggning får utmärkningen rättskraft, det vill säga bindande verkan för framtiden.
Äganderättsutredning och legalisering
En äganderättsutredning görs för att reda ut oklara äganderättsförhållanden och för att leda till lagfart för berörda markägare. Legalisering innebär att äldre privat jorddelning (före 1 juli 1962) blir fastställd och erkänd som fastighetsbildning. Även arealöverlåtelser gjorda före 1969 och sämjeägoutbyten och andelsöverlåtelser gjorda före år 1972 kan legaliseras.
Överföring och frigörande av fastighetstillbehör
Byggnader, en ledning, ett stängsel eller en annan anläggning som har byggts på fastigheten ”för stadigvarande bruk”, alltså inte tillfälligt, kan överföras till en annan fastighet utan att fysiskt flytta på anläggningen. Fastighetstillbehör kan föras över i samband med att servitut bildas eller om det finns ett existerande servitut som skapats vid en lantmäteriförrättning. (Det räcker alltså inte med ett avtalsservitut eller en nyttjanderätt.)
En byggnad, en kraft- eller fjärrvärmeledning eller annan anläggning som används när man utövar av en ledningsrätt kan frigöras från fastigheten så att de istället blir lös egendom. Anledningen att göra det kan till exempel vara att ett skogsbolag säljer skogsmark med egna ledningar på – men vill behålla äganderätten över ledningarna. Och det är just detta som frigörande av fastighetstillbehör gör möjligt: när fastighetstillbehören blir lös egendom så flyttas äganderätten från den som äger marken till den som har ledningsrätten.
Vi kan fatta beslut om att frigöra fastighetstillbehör samtidigt som en ledningsrätt skapas för anläggningen. Frigörande kan också ske som en egen åtgärd för anläggningar som det redan har upplåtits ledningsrätt för. (Det räcker alltså inte med att rätten till anläggningarna med tillbehör har tryggats med en nyttjanderätt eller ett avtalsservitut.)
